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友數(shù)新零售小編了解到:先有馬云“新零售”戰(zhàn)略垂青,后有香港市場(chǎng)中資地產(chǎn)股大漲,商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值重估再度成為熱點(diǎn)話(huà)題。上證報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),A股部分零售業(yè)上市公司擁有的商業(yè)物業(yè)價(jià)值,已是其目前市值的三倍以上,且公司賬上尚有數(shù)十億元的現(xiàn)金。
資金對(duì)傳統(tǒng)零售業(yè)上市公司的追逐已然展開(kāi)。“好幾年了,終于又有券商到我們公司調(diào)研了!”一家區(qū)域百貨業(yè)龍頭公司的董秘對(duì)記者表示。而在券商零售行業(yè)研究員看來(lái),“新零售”的本質(zhì)是大數(shù)據(jù)和人工智能等高科技的運(yùn)用,零售行業(yè)內(nèi)的兩極分化因此會(huì)進(jìn)一步加速,核心商圈的地標(biāo)式大型綜合體的地位將更加突出,其價(jià)值也終將被市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)和認(rèn)可。
“新零售”魔方
“新零售”概念的全面爆發(fā),與A股市場(chǎng)的一家上市公司有著重大關(guān)聯(lián)。“阿里參股之后,三江購(gòu)物的股價(jià)直接翻了三倍,這個(gè)廣告的效果有多大?”長(zhǎng)江證券的一位投資顧問(wèn)如是表示。
多位接受本報(bào)記者采訪(fǎng)的券商人士和零售業(yè)人士對(duì)此都表示認(rèn)同。在他們看來(lái),阿里斥資入股三江購(gòu)物和戰(zhàn)略合作百聯(lián)股份,以及馬云對(duì)“新零售”概念的詮釋?zhuān)?ldquo;打開(kāi)了整個(gè)行業(yè)發(fā)展的想象空間”。
有線(xiàn)下實(shí)體店的經(jīng)營(yíng)者用“驚喜”來(lái)表達(dá)這種感受。“以前,電商曾豪言要全面取代線(xiàn)下,我們也是人心惶惶,感覺(jué)遲早要被淘汰?,F(xiàn)在,連馬云都開(kāi)始擁抱線(xiàn)下,至少表明這個(gè)行業(yè)還有價(jià)值。”
“線(xiàn)下資產(chǎn)當(dāng)然有價(jià)值,但這個(gè)線(xiàn)下資產(chǎn)不是傳統(tǒng)的線(xiàn)下,不是此前的那種商業(yè)地產(chǎn)模式,而是對(duì)接了互聯(lián)網(wǎng)、現(xiàn)代物流、人工智能、VR等高科技手段的現(xiàn)代購(gòu)物中心,其利潤(rùn)來(lái)源不再是靠收租金或者提成,而是真正來(lái)自于增值服務(wù)。”廣發(fā)證券(17.350,0.04,0.23%)一位研究員分析指出。
這位研究員認(rèn)為,未來(lái)大型零售企業(yè)的分化會(huì)進(jìn)一步加劇,一邊是單個(gè)門(mén)店的線(xiàn)下實(shí)體變得越來(lái)越少,未來(lái)還將會(huì)繼續(xù)有更多的門(mén)店關(guān)閉;另一邊卻是集合了超市、電影、親子、餐飲等眾多消費(fèi)于一體的超級(jí)購(gòu)物中心不斷涌現(xiàn),“一些城市核心商圈的地標(biāo)式購(gòu)物中心將取得更大的優(yōu)勢(shì)。”
“和互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的平臺(tái)一樣,這種大型購(gòu)物中心有極強(qiáng)的集聚效應(yīng),在獲得足夠多的客流量之后,經(jīng)營(yíng)者會(huì)因此獲得超額收益。”該研究員表示,這正是阿里研究院《新零售》研究報(bào)告中提出的“泛零售”,即以此平臺(tái)為中心,開(kāi)展各類(lèi)高端的增值服務(wù)并獲取利潤(rùn)。
隱藏的“土豪”
“零售業(yè)特別是一些百貨類(lèi)公司,守著黃金地段的優(yōu)質(zhì)物業(yè),以前是靠收租金就可以過(guò)得很好,現(xiàn)在租金可能不那么好收了,但家底子依然厚實(shí),這為各種變革和探索提供了保障。”一個(gè)被市場(chǎng)長(zhǎng)期熟視無(wú)睹的事實(shí)是,大部分A股零售業(yè)公司都坐擁大量的優(yōu)質(zhì)物業(yè)資產(chǎn),但因?yàn)闀?huì)計(jì)核算等原因,這些資產(chǎn)往往沒(méi)有反映在公司的財(cái)務(wù)報(bào)表中,其成為了家藏億萬(wàn)的隱形“土豪”。隨著“新零售”的面世,這些資產(chǎn)有望被喚醒并產(chǎn)生效益。
以零售巨頭之一的大商股份為例,公司目前旗下已開(kāi)業(yè)各類(lèi)門(mén)店173家,建筑面積472萬(wàn)平方米,其中自有門(mén)店59家,建筑面積217萬(wàn)平方米??紤]到公司自有物業(yè)以百貨店為主,且廣泛分布于沈陽(yáng)、哈爾濱、鄭州、撫順、錦州等城市,即使按照每平方米2萬(wàn)元的價(jià)格估算,其自持物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值約434億元。而財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示,截至2016年三季度末,公司總資產(chǎn)為177億元,歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)僅為69億元。此外,至2016年9月底,大商股份賬面上尚擁有貨幣資金73億元,且其1至9月經(jīng)營(yíng)活動(dòng)實(shí)現(xiàn)資金凈流入17.8億元。
有券商研究員認(rèn)為,正是這種嚴(yán)重的低估招致了資金的覬覦。公開(kāi)信息顯示,不僅同業(yè)公司茂業(yè)系曾舉牌大商股份,安邦保險(xiǎn)更是兩度舉牌,至2016年三季度末,安邦旗下的“保守型投資組合”已持有大商股份11.02%股權(quán),另有“安邦團(tuán)體萬(wàn)能險(xiǎn)”持有大商股份3.26%股份。
廣發(fā)證券研報(bào)顯示,有一批零售業(yè)上市公司存在類(lèi)似的低估。如銀座股份,公司自持商業(yè)物業(yè)面積約120萬(wàn)平方米,以每平方米1.4萬(wàn)元的價(jià)格估算,物業(yè)重估值為168億元,而公司目前市值約54億元;又如歐亞集團(tuán),公司自有物業(yè)面積約230萬(wàn)平方米,以每平方米7000元重估,其價(jià)值高達(dá)161億元,而公司目前市值約53億元;再如首商股份,公司在北京和天津的核心商圈擁有22.7萬(wàn)平方米自有物業(yè),以每平方米5.5萬(wàn)元估算,重估值約125億元,而公司目前市值為67億元。
這些隱藏的巨額資產(chǎn)有沒(méi)有可能兌現(xiàn)?從已有案例來(lái)看,市場(chǎng)已經(jīng)探索出兩條路徑:一是如茂業(yè)系那般進(jìn)行出售,即將相關(guān)公司旗下的優(yōu)質(zhì)百貨資產(chǎn)剝離,轉(zhuǎn)而買(mǎi)入市場(chǎng)熱門(mén)的其他概念資產(chǎn);二是實(shí)施資產(chǎn)證券化,包括中百集團(tuán)在內(nèi)的多家商業(yè)公司對(duì)此都有嘗試,其目的是緩解公司轉(zhuǎn)型期間的財(cái)務(wù)壓力,降低財(cái)務(wù)成本。
資本已“潛伏”
“其實(shí)各路資本早已潛入,過(guò)去的幾年里,零售業(yè)是舉牌最為集中的一個(gè)板塊,部分公司甚至還存在比較強(qiáng)的控股權(quán)爭(zhēng)奪預(yù)期。”前述券商研究員指出。
據(jù)上證資訊統(tǒng)計(jì),自2015年以來(lái),有近20家零售業(yè)公司遭到各類(lèi)資本的舉牌,即使到目前為止,仍有多家零售業(yè)公司的股東榜中顯現(xiàn)舉牌資本的身影,部分資本甚至已轉(zhuǎn)為長(zhǎng)期戰(zhàn)略投資,如四度舉牌中百集團(tuán)的永輝超市,雙方已從股權(quán)合作轉(zhuǎn)向經(jīng)營(yíng)層面的全面合作。
此類(lèi)同業(yè)之間的舉牌案例并不罕見(jiàn)。如茂業(yè)系,在拿下商業(yè)城的控股權(quán)之后,其又先后舉牌了大商股份和銀座股份,目前仍持有兩者各5%和10%的股份。另如大商集團(tuán),曾四度舉牌同區(qū)域的同業(yè)公司中興商業(yè),其心路人皆知。
以保險(xiǎn)資金為主的舉牌者則主要仍是財(cái)務(wù)投資,其持股周期也相當(dāng)長(zhǎng)。如南寧百貨,前海人壽通過(guò)持續(xù)的增持,目前持股比例已逼近15%。另如歐亞集團(tuán),至2016年三季度末,安邦旗下的三個(gè)產(chǎn)品已合計(jì)持股13.34%。再如新世界,國(guó)華人壽至去年三季度末仍持有其8.22%的股份。此外,大商股份、合肥百貨等也都曾遭到險(xiǎn)資的舉牌。
更有舉牌方和被舉牌公司的控股股東打得不可開(kāi)交的案例。上海私募人士崔軍通過(guò)旗下上海寶銀、兆贏(yíng)投資,持續(xù)增持累計(jì)持有新華百貨32%的股份,與公司原大股東物美集團(tuán)展開(kāi)正面交鋒,物美系因此選擇了正面增持抵抗,其持股比例已提升至32.94%。
局面依然復(fù)雜的則是中興商業(yè)。這家位于沈陽(yáng)的老牌零售公司,一直穩(wěn)坐當(dāng)?shù)氐男袠I(yè)龍頭,因“小而美”而受到市場(chǎng)的青睞,其目前的股權(quán)結(jié)構(gòu)中,沈陽(yáng)國(guó)資委旗下的中興商業(yè)集團(tuán)持股33.86%,盾安系旗下的如山創(chuàng)投通過(guò)兩次舉牌持股10%,同業(yè)公司大商集團(tuán)四度舉牌后持股20%,另有當(dāng)?shù)厣鲜泄緳C(jī)器人持有5%的股份。如此群雄環(huán)伺,只有靜候破局。
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